Observatoire des bureaux n°30 Bilan des permis 2011 et de 15 années d’observation statistique

La nouvelle livraison de l’Observatoire des bureaux est consacrée à l’examen des permis d’urbanisme délivrés en 2011 (construction, rénovation, démolition, conversion de bureaux…) ainsi qu’au bilan de 15 années d’analyses statistiques menées par la Direction Études et Planification de Bruxelles Développement urbain (anciennement AATL).

Ce numéro permet aussi d’évaluer la mise en œuvre du PRAS, notamment à travers les 10 années de fonctionnement de la CaSBA (Carte des Soldes de Bureaux Admissibles).

Il fait enfin le point sur la réalisation ou péremption des permis délivrés en 2007 et 2008, grâce au suivi annuel de leur réalisation ou non..

Une année 2011 marquée par la crise

L’année 2011 présente un profil particulièrement marqué par le maintien d’un contexte économique et financier plus que difficile dont on avait déjà commencé à mesurer les conséquences en 2009 et en 2010 :

-     Il n’y a quasiment aucune nouvelle implantation de bureaux, à peine 2.483 m², ce qui n’avait jamais été observé auparavant.

-     La rénovation de 203.671 m² du parc existant de bureaux est inférieure à la moyenne des quinze dernières années (246.219 m²).

-     L’accroissement du parc de bureaux dans les immeubles existants est particulièrement peu élevé : 22.427 m².

-     La diminution du parc de bureaux se maintient (- 73.306 m²), les conversions se réalisant au même rythme que précédemment.

-     Le taux de vacance est de 9,2% pour toute la Région.

Ainsi, les superficies totales autorisées n’ont jamais atteint un niveau aussi faible : 155.275 m², soit une diminution de 58% par rapport à 2010. Il faut souligner que la Ville de Bruxelles enregistre à elle seule 71% des surfaces autorisées dans la Région.

Au final, et pour la deuxième fois en 15 ans d’observation, on aboutit à une diminution de la surface totale du parc de bureaux de 48.396 m² !

Les conversions de bureaux

La conversion des bureaux enregistre un score assez satisfaisant au regard des quinze dernières années.

-     Affectation : sur les 65.963 m² de conversion de bureaux autorisée en 2011, 53% sont à usage de logement, 24% à usage d’équipement (enseignement surtout) et 22% à un autre usage (hôtel…). Depuis 1997, ce ne sont pas moins de 542.121 m² de bureaux qui ont été convertis en d’autres affectations dont 66% à usage de logement.

-     Localisation : 38% des surfaces de conversions autorisées en 2011 sont situés en zone d’habitation au PRAS (dans des quartiers résidentiels attrayants), 25% en zone administrative, 16% en zone mixte et 11% en zone de forte mixité. Ces valeurs sont assez comparables aux conversions autorisées entre 1999 et 2011 où 32% des surfaces sont en zone d’habitation, 30% en zone administrative et 15% en zone de forte mixité.

-     Age des bâtiments : sur les conversions autorisées entre 1997 et 2011, 31% des surfaces concernent des immeubles construits dans les années ’60, 24% des immeubles des années ’70 et seulement 14% des immeubles antérieurs à 1950.

Age et localisation des rénovations de bureaux autorisées en 2011

En ce qui concerne l’âge des bâtiments ayant fait l’objet de permis pour rénovation en 2011, 46% des surfaces portent sur des immeubles construits dans les années ’70. Il convient toutefois de rappeler que l’entretien en bon père de famille ne nécessite pas nécessairement de permis et n’apparaît dès lors pas dans les statistiques.

La localisation des travaux menés dans les immeubles existants met respectivement en avant le Pentagone, le Quartier Louise, le quartier Léopold III et le Quartier Européen. Quelques quartiers décentralisés sont également concernés.

Superficie, types et nature des travaux autorisés

Sur l’ensemble des bureaux autorisés en 2011, les immeubles de plus de 10.000 m² dominent avec 63% des surfaces, tandis que 18% des surfaces sont situés dans des immeubles de 3.500 à 10.000 m². En termes de types de travaux, c’est la rénovation lourde qui occupe le devant de la scène, puisqu’elle concerne 51% des surfaces de bureaux autorisées, suivie par la rénovation légère (36%).

Sur la période 1997-2011, on constate une même dominance des immeubles de plus de 10.000 m², y compris dans les travaux de construction. On constate aussi l’importance des travaux de rénovation légère (34% des surfaces), suivis par la construction (29%).

En ce qui concerne la nature des travaux, il y a davantage d’interventions sur des immeubles existants dans le Pentagone et le Quartier Européen (les plus anciens quartiers de bureaux), alors que les travaux de construction l’emportent dans les quartiers Nord et du Midi (qui sont des quartiers ‘neufs’).

Des charges d’urbanisme insignifiantes en 2011

Conséquence prévisible de la situation décrite plus haut, le montant des charges d’urbanisme générées par les permis 2011 n’a jamais été aussi bas, à peine 1.208.964 EUR, à comparer avec le montant record de 2003, soit 27.230.630 EUR. Elles sont dues à 75% aux bureaux, le reste aux activités de production de biens immatériels.

Toutes ces charges ont été imposées par les Communes. La proportion de superficies pour lesquelles ne figure aucune mention explicite de charges dans le permis s’élève à 38%. Cette dernière valeur doit toutefois être relativisée eu égard aux faibles superficies autorisées en 2011.

Le secteur privé,  un acteur prépondérant en 2011

En termes de demandeurs de permis, 99% des superficies autorisées de bureaux sont

à l’initiative du secteur privé, parmi lequel le secteur des banques et assurances

intervient pour moins d’1%. Le solde est à l’initiative de l’Union Européenne. Si cette répartition plutôt inhabituelle est le reflet de la situation économique et financière actuelle, elle doit ici aussi être relativisée au regard de la faiblesse des superficies totales autorisées en 2011.

Evolution de la CaSBA sur dix ans

Dès 2005 (avec une légère exception en 2010), les suppressions de surfaces de bureaux dépassent les créations de nouvelles surfaces. En 2011, il y a trois fois plus de diminution de surfaces (-45.185 m²) qu’il n’y a d’augmentation de surfaces (+14.274 m²). Autrement dit, les soldes de bureaux admissibles (repris dans la CaSBA ou Carte des Soldes de Bureaux Admissibles) sont en hausse.

Depuis l’entrée en vigueur du PRAS le 29 juin 2001, l’équilibre au sein de la Région est quasiment atteint entre les augmentations de surfaces de bureaux (+364.453 m²) et leur diminution (-338.826 m²).

Par ailleurs, la fonction ‘logement’ est devenue désormais une fonction suffisamment forte pour susciter la conversion de bureaux dans les quartiers résidentiels. La CaSBA ayant été instaurée pour empêcher tout développement de bureaux dans les mailles où le solde (de bureaux) est négatif, une évaluation de ses résultats et de son rôle s’imposait donc.

Réalisation et péremption des permis 2007 et 2008

Pour l’Observatoire des bureaux, les permis sont considérés comme périmés après 3 ans (validité + prorogation) si des travaux significatifs n’ont pas été entamés dans ce délai.

Sur cette base, on peut considérer que 76% des surfaces autorisées sont achevés, 12%

sont en cours de réalisation et 12% n’ont pas été mis en œuvre (soit 98.848 m²).

En conclusion

De façon générale, deux observations peuvent être tirées du contexte actuel de crise économique et financière.

D’une part, il n’y a plus beaucoup de développements spéculatifs, les opérateurs préférant attendre la vente ou la location des surfaces projetées et déjà autorisées avant d’entamer les travaux afin de limiter les risques. D’autre part, il devient courant que des permis pour des surfaces de bureaux (rénovation ou construction) soient remplacés par des permis de changement d’affectation, en particulier vers le logement. Il devient en effet plus facile de trouver des occupants pour les logements que pour les bureaux.

Selon un courtier bruxellois cité dans l’Echo du 13/12/2011, « on assiste à une redistribution des rôles. La périphérie est et va rester un marché de bureaux pour des raisons d’’accessibilité en voiture, le décentralisé va se convertir en logements et au centre de Bruxelles aussi on va assister à une reconversion partielle en écoles, en hôtels et en logement, mais avec un maintien des surfaces de bureaux près des gares. Le marché immobilier bruxellois ne sera plus jamais comme avant ».

Recherches et réalisation :
Michel De BEULE et Sophie COEKELBERGHS, Direction Etudes et Planification de Bruxelles Développement urbain (anciennement AATL) du Service public régional de Bruxelles.

Source :
Albert GOFFART, Direction de l’Urbanisme deBruxelles Développement urbain (anciennement AATL) du Service public régional de Bruxelles.

Information :
Sophie COEKELBERGHS - Tél. : 02/204.20.93 - E-mail : scoekelberghs@sprb.irisnet.be