Overzicht van de huisvestingsvergunningen nr. 2 - Volledig document

I.A.1. Jaarlijks 3.800 extra woningen: een productie die recentelijk nog massaal was loopt nu terug

De productie van de bijna 3.800 extra woningen per jaar naar aanleiding van de vergunde woningen tussen 2009 en 2011 bewijst de voortzetting van een massale woningproductie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Die toename van de woningvoorraad slaagt er slechts in geringe mate in de verwachte nood ontstaan uit de recente demografische groei in te lossen (6.000 extra huishoudens per jaar volgens de ADSEI[1]) en van de latente vraag van heel wat Brusselse gezinnen die nog verblijven in woningen die niet aan hun noden zijn aangepast.

Het nochtans massaal aantal vergunde woningen tussen 2009 en 2011 kent een dalende trend tegenover de periode 2003-2008 die eerder werd geanalyseerd (zie Overzicht van de Huisvestingsvergunningen nr. 1). De 4.150 woningen die jaarlijks werden vergund tussen 2009 en 2011 tekenen een daling van 6% op (250 eenheden per jaar) tegenover de 4.400 jaarlijks vergunde woningen tijdens de periode 2003-2008. Desondanks blijft dat aantal woningen heel aanzienlijk in vergelijking met de jaren 1980 en 1990, toen er slechts een 2.000 eenheden bijkwamen (ADSEI).

Het bijzonder hoog aantal vergunde woningen in 2010 is toe te schrijven aan twee heel grote privévastgoedprojecten ("Thurn & Taxis" en "Up-site" in de kanaalzone) die op zich al goed waren voor zo’n 1.200 eenheden. Deze piek werd gevolgd door een gevoelige daling van nieuwe vergunningen in 2011. Deze daling is al vanaf 2009 merkbaar en zet zich verder in 2010, als we beide voornoemde grote projecten buiten beschouwing laten. Die trend naar minder vergunde woningen vloeit in de eerste plaats voort uit een algemene daling, vanaf 2008, van nieuwe middelgrote en grote vastgoedprojecten (vergund tussen 2009 en 2011), onder meer als gevolg van de ingrijpende veranderingen in de financiële sector.

Het zou echter voorbarig zijn te besluiten dat de productie de komende jaren zal dalen, gezien de schrijnende nood, de blijvende vraag en de dynamiek van de vastgoedmarkt[2] in Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Omdat het aanbod over het algemeen ontoereikend is, zien vele Brusselse huishoudens zich verplicht hun woning over te bezetten en over te gaan tot andere woonstrategieën en –modaliteiten zoals later het huis verlaten, gezamenlijk huren, groepswonen of (tijdelijk en zonder enige zekerheid) leegstaande woningen bezetten.

Methodologie: zijn meegeteld alle woningen vergund via een stedenbouwkundige vergunning, voor om het even welke handeling of werkzaamheid (nieuwbouw, sloop of verbouwing van een bestaand pand).

Zijn per definitie niet meegeteld de woningen die zonder stedenbouwkundige vergunning zijn neergezet. Dit is een niet te verwaarlozen aantal. Het gaat in het bijzonder om extra wooneenheden die ontstaan door de verbouwing van bestaande panden (onderverdeling van een eengezinswoning in individuele appartementen, inrichting van een woonst in de zolder van een pand, herbestemming van een achterhuis…) en die niet altijd worden opgespoord door de gemeentelijke toezichters.

I.A.2. Een massale productie op het hele grondgebied van het Gewest, en in het bijzonder in de kanaalzone

Het aantal vergunde woningen in de periode 2009-2011 blijft aanzienlijk op het gehele gewestelijke grondgebied, zowel in de eerste als in de tweede kroon.

Het is bijzonder hoog in de kanaalzone ter hoogte van het oude station van Thurn & Taxis. Al is de vastgoeddynamiek al enkele jaren duidelijk voelbaar in dit gebied, het bijzonder groot aantal vergunde woningen tussen 2009 en 2011 is vooral toe te schrijven aan twee grootse projecten (de projecten "Thurn & Taxis" en "Up-site").

De jongste jaren zijn er ook in de Europese wijk belangrijke woonprojecten gerealiseerd (meer bepaald het project “LightHouses”).

Het aantal vergunde woningen blijft algemeen heel hoog in de eerste kroon en meer in het bijzonder in de RVOHR (Ruimte voor Versterkte Ontwikkeling van Huisvesting en Renovatie[3]) (zie fig. 13 in hoofdstuk V.2.). Omdat niet-bebouwde bouwgronden er zeldzaam zijn, ontstaan de nieuwe woningen voornamelijk door de verbouwing en de verdichting van de bestaande bebouwing (herbestemming van gebouwen die oorspronkelijk werden opgericht voor productieactiviteiten, als kantoren of handelsruimtes; onderverdeling van eengezinswoningen; sloop-heropbouw). Zie figuur 8 in hoofdstuk III.

In de tweede kroon vertoont de ruimtelijke spreiding van de vergunde woningen meer contrast. Brede gebieden zonder noemenswaardige productieactiviteit grenzen er aan sectoren met een uitgesproken woondynamiek, zoals het westen van de gemeente Ukkel, het noorden van Brussel-stad, de gemeente Jette.

Komen daarbij nog een reeks activiteitenkernen op een meer lokale schaal. Het gaat hier deels om gebieden die de jongste tien jaar reeds een groot productievolume kenden en waar bijna geen terreinen beschikbaar meer zijn, die verder door privéondernemingen werden verkaveld: Konkelstraat (de twee Woluwes), de Tuinen van Jette, Dr. Schweitzerplein (Berchem). In andere terreinen aan de stadsrand worden daarentegen grote overheidsprojecten gerealiseerd: Bruynstraat in Neder-Over-Heembeek (Brussel-stad), Bervoets in Vorst (GOMB[4] & privépartner), Lenniksebaan in Anderlecht (BGHM[5]) - Zie fig. 11 hoofdstuk IV voor de openbare huisvesting.

Enkele zeldzame wijken kennen een sterke daling van het aantal wooneenheden. Die daling is over het algemeen te wijten aan de grondige reorganisatie van appartementsgebouwen of bestaande woongehelen. Die projecten worden uitgevoerd door zowel aanvragers uit de privésector als uit de openbare sector (onder meer bij de sanering van sociale woningen). Meestal worden meerdere studio’s of kleine appartementen verbouwd tot ruimere appartementen, onder meer om te beantwoorden aan de huidige normen inzake bewoonbaarheid en veiligheid. De opheffing van woningen gebeurt ook door de herbestemming van woningen die zo een andere functie krijgen (kantoor, dokterskabinet, handelszaak, collectieve woning, etc.). In het Gewest staat herbestemming echter meestal synoniem met de verbouwing naar een woonfunctie (zie figuur 9 in hoofdstuk III).

Methodologie: de kaart toont het netto aantal vergunde woningen per statistische sector. Dit netto aantal is het verschil tussen de creatievergunningen en de opheffingsvergunningen van woningen (zie fig. 1 supra).

De opsplitsing tussen nettovergunningen voor creatie aan de ene kant en opheffing van woningen aan de andere kant toont dat die tweeledige dynamiek bestaat op het hele grondgebied van het Gewest. Zoals te zien is op de kaart van de nettovergunningen (fig. 2 A supra) weegt deze over het algemeen, en in bijna alle wijken, door in het voordeel van de woningcreatie.

Methodologie: de voorgestelde gegevens hebben slechts betrekking op drie opeenvolgende jaren. Ze zijn dan ook niet representatief voor de langetermijntrends inzake ruimtelijke dynamiek van de woonproductie. Die is duidelijker te zien op de kaarten 2003-2011 (zie fig. 2Abis en 2Bbis-2Cbis beschikbaar als bijlage).

C.D.

[1] ADSEI: Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, voorheen het Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS)

[2] Stijging van het aantal vastgoedtransacties met 3,8% in Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in 2012, een cijfer dat ver boven dat van de twee overige Gewesten ligt (Notarisbarometer, nr. 15), Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, 2012.

[3] RVOHR zoals bepaald in het Gewestelijk Ontwikkelingsplan van 2002

[4] GOMB: Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

[5] BGHM: Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij

I.B. Grote woonprojecten sinds 1989

De woonprojecten met tien woningen en meer vertegenwoordigen de grote meerderheid van de vergunde woningen (70% van de vergunde woningen). Zij zullen bijdragen tot de opzet van nieuwe polariteiten binnen de gewestelijke ruimte.

Zie begin hoofdstuk I

Het aantal vergunde woningen door middel van grote woonprojecten (tien woningen en meer) voor de periode 2009-2011 blijft behouden (3.200 woningen / jaar). Dit aantal vergunde woningen ligt een stuk hoger dan in de periodes vóór 2003: 2.150 woningen / jaar tussen 1989-1995 en 1.600 woningen / jaar tussen 1996-2002.

Hoewel het aandeel van vergunde woningen in het kader van woonprojecten met tien woningen en meer sinds 2003 relatief stabiel is gebleven (70% van de totale productie), is het, volgens de vastgoedpromotoren, aanzienlijker dan in de vorige periodes. De factoren voor deze stijging sinds 2003 zijn enerzijds de stijging van de grondprijzen die leidt tot een grotere dichtheid en anderzijds het belang dat de vastgoedpromotoren hechten aan de uitbouw van projecten die minstens 30 tot 40 woningen kunnen bevatten (Ananian, 2010). Toch is het hoge gemiddelde aantal woningen per vergunning voor de periode 2009-2011 vooral te wijten aan twee zeer grote vergunningen voor de site van Thurn & Taxis en de Up-site toren.

Gezien de woonprojecten met tien woningen en meer het leeuwendeel vormen van alle vergunde woningen (2009-2011) zijn de algemene vaststellingen grotendeels dezelfde als de vaststellingen voor de volledige geanalyseerde productie van de voorbije drie jaar (zie begin hoofdstuk I.).

De meeste Brusselse wijken zitten volop in een dynamiek van transformatie dankzij woonprojecten met tien woningen en meer. Het centrum en de eerste kroon blijven meer promotoren uit de woningmarkt aantrekken dan in de periode vóór 2003, vooral de kanaalzone met projecten op de site van Thurn & Taxis en de Up-site toren (beide projecten alleen al omvatten 1.200 woningen).

In de tweede kroon zien we de versterking van de verstedelijking van verschillende kavels aangelegd begin jaren ’90 zoals de Tuinen van Jette en Gouddal in Sint-Lambrechts-Woluwe. Tot slot zien we naast de kanaalzone ook de creatie van nieuwe woonkernen langs de grens van het Gewest, vooral ten noorden van Brussel (Haren en Neder-Over-Heembeek), zo zien we o.a. de projecten in het kader van het 1000 Woningenplan van het OCMW en de Stad Brussel.

Op morfologisch vlak en over een langere termijn (1989-2011) zien we dat in de jaren ’90 de woningproductie vooral percelen gebruikte afkomstig van de verstedelijking van kavels. Tegenwoordig stellen we echter vast – en dit zal een heel duidelijke trend worden in de komende jaren gezien de strategische zones die zich binnen het Gewest aan het ontwikkelen zijn – dat er een overgang is van de verstedelijking van verkavelingspercelen naar de verstedelijking van grote ruimtes (braakliggende en lege terreinen). Deze schaalverandering vereist enerzijds andere technieken bij de projectopzet en de aanbesteding maar biedt ook de mogelijkheid om grote stadsprojecten uit te werken. De nieuwe projecten zullen meer kunnen bijdragen tot de intensifiëring van het grondgebruik door de creatie van nieuwe openbare ruimtes en nieuwe gemengde functies (bijvoorbeeld het stadspark bij het project op de site van Thurn & Taxis of de combinatie van de woonfunctie en sommige economische activiteiten – Tivoli en Greenbiz, project van de GOMB).

Methodologie: In tegenstelling tot de andere resultaten vermeld in deze uitgave, geeft deze kaart het brutocijfer weer van de vergunningen voor de creatie van woningen in het kader van woonprojecten met tien woningen en meer sinds de start van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (1989). Dit betekent enerzijds dat de verdwenen woningen (door sloop of verbouwing / herbestemming van bestaande woongebouwen) niet in mindering gebracht werden van de gecreëerde woningen. Anderzijds worden alleen de projecten met een bepaalde omvang geïnventariseerd. De periodes 1989-1995 en 1996-2002 zijn periodes waarin de opeenvolgende Gewestelijke Ontwikkelingsplannen toegepast worden (respectievelijk goedgekeurd in maart 1995 en september 2002).

P.A.

II.1. Superioriteit van appartementen: blijvend overwicht van tweekamerappartementen; sterke stijging van eenkamerappartementen; de balans staat nagenoeg op nul voor lofts en eengezinswoningen

Tweekamerappartementen blijven dominant binnen de vergunde woningen, ondanks de blijvende stijging van vergunde eenkamerappartementen. Een tweekamerappartement van middelbare grootte krijgt de voorkeur van vele woningproducenten, al wordt vastgesteld dat dit soort huisvesting onderbezet blijft[1].

Over het algemeen vertegenwoordigen appartementen (en in het bijzonder de appartementen met één tot drie kamers) vrijwel de totaliteit van de vergunde woningen in 2009-2011. Dit uitzonderlijk hoge aandeel appartementen heeft natuurlijk te maken met de stedelijke context waarin de nettoproductie van eengezinswoningen bijna nihil is. Lofts, die sterk op prijs werden gesteld begin jaren 2000, kunnen op steeds minder belangstelling rekenen (minder dan 1%). We stippen nog even aan dat het aandeel studio’s daalt tot minder dan 4%, en zo in de buurt komt van de grote appartementen (vier kamers en meer) dat nog steeds lager ligt dan 3%, al bleef het stabiel over de hele onderzochte periode.

Het succes van de relatief kleine woningen (voornamelijk een- of tweekamerappartementen) is gegroeid uit de stijging van de aankoop- en huurprijzen en van de verwarmings- en onderhoudskosten maar ook uit het groeiend aantal kleine huishoudens dat bestaat uit een toenemend aantal koppels zonder kinderen, eenoudergezinnen en alleenstaanden in de stad.

De opdeling van nettovergunningen in opheffingen enerzijds en creaties anderzijds, voor elke type woning, toont aan dat de vergunningen van nieuwe eengezinswoningen de opheffing ervan niet meer compenseren. De balans is voor dat soort woningen inderdaad negatief geworden in 2010 en 2011. Ter herinnering (zie Overzicht van de huisvestingsvergunningen nr. 1): deze tweeledige dynamiek van creatie/opheffing van eengezinswoningen is ruimtelijk gedifferentieerd: een niet te verwaarlozen deel van de nieuwe woningen is voornamelijk vergund in de tweede kroon terwijl de eengezinswoningen worden omgevormd tot appartementsgebouwen in de centraler gelegen wijken.

II.2. Het blijvende overwicht van tweekamerappartementen in het hele grondgebied van het Gewest; van kleine woningen in de centrale wijken; de aanwezigheid van huizen en grotere appartementen in de randwijken

De kaart 2009-2011 bevestigt de trends die eerder zijn opgetekend op middellange termijn (2003-2008) (zie Overzicht van de huisvestingsvergunningen nr. 1):

• het blijvende overwicht van vergunde tweekamerappartementen in bijna het hele grondgebied van het Gewest;
• de oververtegenwoordiging van kleinere woningen en de bijzondere groei de jongste jaren van eenkamerappartementen in bepaalde centrale wijken (Vijfhoek en eerste kroon behalve in het westelijke deel ervan), die samenloopt met de kleinere huishoudens die in die wijken meer dan elders bestaan uit alleenstaanden en koppels zonder kinderen;
• meer eengezinswoningen in de excentrisch gelegen gebieden (in Berchem, Ganshoren, Sint-Pieters-Woluwe en in het noorden van Brussel-stad), zelfs al zien we, maar dan minder vaak, eengezinswoningen in de herbestemmingsprojecten in de meer centrale wijken (projecten "Kastelein-Wethouder" te Elsene, "Batavieren" in Etterbeek);
• de vergunning van de ruimste appartementen (van vier kamers en meer), in dezelfde excentrische gebieden als waar huizen zijn vergund. Het beoogde publiek voor deze grote appartementen bestaat in de eerste plaats uit gezinnen met kinderen die ervoor kiezen in de stad te blijven wonen maar verder van de centrale wijken;
• de lofts, die over het algemeen ontstaan zijn uit de verbouwing van panden die oorspronkelijk werden opgericht voor productieactiviteiten, blijven beperkt tot een paar projecten langs het kanaal, meer bepaald in Laken en in mindere mate in Molenbeek en Anderlecht.

Methodologie: de kaart 2003-2011 is beschikbaar als bijlage (zie fig. 5bis). Ze toont die resultaten over een langere periode.

C.D.

[1] Die vaststelling geldt voor de hele waaier aan appartementen met twee kamers en meer, of de bezettingsnorm van de sociale woningen wordt gebruikt of die van "één kamer per persoon behalve voor koppels" (Surkyn et al. 2008, uitgevoerd op grond van de gegevens van de SEE van 2001)

III.A.1. Bevestiging van het belang van woningen uit de verbouwing van bestaande panden ondanks de ruime overheersing van nieuwbouwwoningen

Met een jaarlijks gemiddelde van ongeveer 1.000 woningen in de periode 2009-2011, vormt het aandeel woningen uit de verbouwing van bestaande panden (herbestemming, onderverdeling, uitbreiding) een kwart van de woningproductie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Ter herinnering (zie Overzicht van de huisvestingsvergunningen nr. 1): dit fenomeen is typisch voor de steden en komt vooral in Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor in vergelijking met de andere Belgische steden.

De 3.150 jaarlijkse woningen (periode 2009-2011) uit nieuwbouw hebben nog steeds ruim de overhand in de woningproductie. Er wordt geen bijzondere evolutie waargenomen over de middellange periode 2003-2011. De piek van nettoconstructie (boven de 80% in 2010) wordt verklaard door de aanwezigheid van twee grote bouwprojecten die samen goed waren voor 1.200 nieuwe bouweenheden.

De woningen uit de verbouwing van bestaande panden komen er voornamelijk door de bestemmingswijzigingen die tussen 2009 en 2011 zorgden voor 650 jaarlijkse eenheden in de woningcreatie (zie figuur 9 zie infra).

De onderverdeling van bestaande woningen in twee of meer eenheden en de uitbreiding van de bewoonbare oppervlakte in bestaande woongebouwen dragen samen bij tot minder dan 10% van de nettovergunningen voor nieuwe woningen tussen 2009 en 2011. Dat aandeel is relatief klein en zonder twijfel onderschat (heel wat onderverdelingen worden nog uitgevoerd zonder voorafgaande vergunning en zonder medeweten van de bestuurlijke instanties), toch toont het dat veel inspanningen werden geleverd om woningen te creëren overal binnen het bestaande woonweefsel: inrichting van zolders of optrekken van een verdieping op een bestaand appartementsgebouw, verbouwing van een eengezinswoning in een meergezinswoning, etc. Deze verdichting van het woonweefsel weerspiegelt de nood om woningen te creëren overal waar de mogelijkheid zich aanbiedt.

Methodologie: zie Overzicht van de huisvestingsvergunningen nr. 1: De productiemodaliteiten van huisvesting werden bepaald aan de hand van de stedenbouwkundige vergunningen. Anders gezegd, het geheel van woningen vergund door eenzelfde vergunning werd in slechts één categorie verrekend. De categorie "nieuwbouw" bevat de opwaardering van niet-bebouwde gronden en de heropbouw na sloop van bestaande panden. In het geval van complexe projecten (waarbij bijvoorbeeld de herbestemming van een deel van een gebouw aan de straatkant gecombineerd wordt met de bouw van een nieuw gebouw achteraan het perceel), werd beslist de vergunning in te delen volgens het overheersend soort werkzaamheden in verhouding tot de bezette oppervlakten en de geproduceerde woningen.

Nieuwbouw mag dan wel ruim overheersen in het productieproces van woningen (fig. 6 en 7 zie supra), toch blijft ze ruimtelijk anders verspreid in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest dan de woningen uit de verbouwing van bestaande panden. Nieuwbouw is natuurlijk sterk aanwezig in de stadsrand waar de meeste gronden nog beschikbaar zijn maar ze is ook terug te vinden in de meer centrale wijken, waar ze wordt opgetrokken nadat bestaande panden zijn gesloopt.

Herbestemming komt heel vaak voor in de gebieden waar al lang bebouwing bestaat en meer bepaald in de kanaalzone, het westen van de Vijfhoek, het zuiden van Schaarbeek en de Louiza-as; dit wil zeggen in de gebieden met een hoge dichtheid aan her te bestemmen gebouwen: oude industriële gebouwen en stockageruimten alsook verouderde kantoorgebouwen.

De onderverdeling van bestaande woningen blijft in het bijzonder zichtbaar in de eerste kroon en in de Vijfhoek maar ook in randwijken. Ter herinnering (Overzicht van de huisvestingsvergunningen nr. 1): de verschillen tussen de gemeenten (met een uiterst hoge dichtheid in Sint-Gillis, Sint-Joost en Schaarbeek) tonen dat het fenomeen niet enkel verband houdt met de aanwezigheid van een grote voorraad aan gebouwen die zich tot onderverdeling lenen maar ook met de manier waarop de verschillende gemeenten de opdeling van gebouwen benaderen (toezicht, beperking en vergunningen). Als voorbeeld halen we Brussel-stad aan die net als een reeks andere Brusselse gemeenten interne richtlijnen heeft uitgevaardigd teneinde de onderverdeling van woningen te beperken[1].

De vergunde woningen uit de uitbreiding van bestaande panden vertoont geen bijzondere ruimtelijke spreiding. Ze vloeien voornamelijk voort uit opportuniteiten die zich voordoen.

Methodologie: de kaart stelt het aantal netto vergunde woningen per statistische sector voor geklasseerd volgens de overheersende productiemethode per stedenbouwkundige vergunning (zie figuren 6 en 7 supra).

III.B. Herbestemming volgens de oorspronkelijke functie

Het fenomeen van de herbestemming blijft ruim in het voordeel van de woonfunctie. Al werden sinds 2003 jaarlijks een zeventigtal woningen herbestemd voor een andere functie, bijna 900 woningen zijn jaarlijks, over dezelfde periode, ontstaan uit de herbestemming van (delen van) gebouwen die voordien een andere functie hadden.

De oude industriële gebouwen, panden voor artisanale activiteiten en opslagactiviteiten leveren bijna de helft van de woningen uit herbestemming op gedurende de periode 2009-2011. Dat soort woningen levert sinds geruime tijd de meeste woningen uit herbestemming, voornamelijk doordat heel wat van die gebouwen verlaten werden naar aanleiding van de de-industrialisering die in de jaren 1970 begon.

De woningen uit de herbestemming van kantoorgebouwen vertegenwoordigen een kwart van de woningen uit herbestemming over de periode 2009-2011. Dit fenomeen, dat van betekenis was begin jaren 2000, kent een lichter daling sinds 2009.

Woningen uit herbestemming voornamelijk in de wijken die dicht en al reeds lang bebouwd zijn; verdeling per oorspronkelijke functie bepaald door de structurele economische karakteristieken van die wijken

De woningen uit de herbestemming van gebouwen die vroeger een andere functie hadden, zijn voornamelijk gelegen in gebieden die dicht en al reeds lang bebouwd zijn.

De ruimtelijke spreiding van die woningen, volgens de bezetting van de gebouwen vóór herbestemming, weerspiegelt de structurele economische karakteristieken van die wijken:

• meer woningen uit de herbestemming van industriële gebouwen in de Zennevallei en langs het kanaal maar ook in bepaalde stedelijke industriepolen die meer excentrisch gelegen zijn (Leuvensesteenweg in Schaarbeek en Evere, Alsembergsesteenweg in Ukkel, Waversesteenweg in Oudergem, Haachtsesteenweg in Schaarbeek en Evere);
• overwicht van woningen uit de herbestemming van kantoren in het oosten en het noorden van de Vijfhoek, rond het Zuidstation, in de Leopoldwijk en aan beide kanten van de Louizalaan;
• woningen uit handelsgebouwen in de toeristische wijken en/of handszaken uit het centrum, in de Marollen, aan de Naamse Poort, langs de Haachtsesteenweg;
• woningen uit de herbestemming van gebouwen die oorspronkelijk voorzieningen van collectief belang huisvestten (ziekenhuis, school, rusthuis), hotels of "andere functies" (garages, parkings, stallen), etc. die slechts hier en daar voorkomen.

Methodologie: de kaart geeft de nettobalans van vergunde woningen door herbestemming in elke statistische sector ("wijk") weer, dus zonder rekening te houden met elke andere vorm van woningproductie (onderverdeling, nieuwbouw...). De spreiding per oorspronkelijke functie werd bepaald pro rata de vloeroppervlakte per bestaande en vergunde functies voor elke vergunning; erop toeziend dat de extra woningen wel degelijk uit de herbestemming van bestaande panden komen en niet uit sloop-heropbouw.

In het geval van de gemengde projecten, waarbij de verbouwing van een bestaand gebouw en de bouw van een (gedeeltelijk) nieuw gebouw gecombineerd worden, werden de gebouwen uit herbestemming meer bij benadering bepaald, maar toch op een geldige en representatieve manier op de gebruikte analyseschaal.

De kaart 2003-2011 is beschikbaar als bijlage (zie fig. 9bis). Ze biedt de mogelijkheid deze resultaten te overschouwen over een langere periode.

C.D.

[1] Bernard N., (2010), "Densification de la ville et subdivision des immeubles: passage obligé ou alliance contre-nature", Revue de Droit communal, nr. 1, pp 2-16.

IV.1. Bevestiging van de stijging van de woningen op overheidsinitiatief ondanks de blijvende overheersing van privéwoningen

Ondanks de aanzienlijke inspanningen die de overheden de jongste jaren hebben geleverd inzake woningproductie blijft die productie in Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vooral in handen van private vastgoedpromotoren.

Zeven woningen op de tien zijn het resultaat van stedenbouwkundige vergunningen die worden uitgereikt aan privéondernemingen, zowel in de periode 2009-2011 als in de periode 2003-2008, al is het aantal woningen dat aan die ondernemingen wordt vergund in absolute termen aan het dalen sinds 2008.

De overige woningen werden voor de periode 2009-2011 vergund voor een ongeveer evenredig deel aan publieke actoren en particulieren. De "inhaalbeweging" van het overheidsinitiatief op de particulieren tegenover de jaren 2003-2008 is zowel te wijten aan de toename van woningen uit overheidsinitiatief als de daling van woningen uit particulier initiatief.

Het merendeel van de promotoren dat aanwezig is op de Brusselse vastgoedmarkt zijn zelfstandige promotoren, vertegenwoordigd door particulieren met een individueel of familiaal aandeelhouderschap. De overige bedrijven zijn promotoren die een filiaal van grote financiële of bouwgroepen vormen en grotere projecten opzetten. Privébedrijven creëren gemiddeld een tiental woningen per vastgoedoperatie.

De woningproductie door deze privépromotoren is nogal gefragmenteerd: alleen al in de Vijfhoek hebben meer dan honderd verschillende promotoren tussen 2003 en 2011 tenminste één vergunning gekregen voor de wijziging van het aantal woningen.

Het aandeel en het aantal vergunde woningen uit overheidsinitiatief gedurende de periode 2009-2011 bevestigen de stijgende trend die wordt vastgesteld sinds er gegevens beschikbaar waren in 2003. Inderdaad, woningen die werden gecreëerd op initiatief van overheden vertegenwoordigen 17% van de vergunde woningen in 2009-2011 tegen 10% gedurende de periode 2003-2008.

De bijdrage van de verschillende publieke actoren verschilt sterk van jaar tot jaar. De periode 2009-2011 wordt gekenmerkt door een sterk aandeel woningen met als initiatiefnemers de gemeenten en de Openbare Centra voor Maatschappelijk Welzijn (OCMW), in het bijzonder in 2010 en 2011 waarin grote vergunningen werden uitgereikt zoals "Bruyn", "Kraatveld-Wimpelberg" en "Vilvoordsesteenweg" in het kader van het plan "1000 woningen" van Brussel-stad, bovenop de traditionele projecten die gemeenten en OCMW’s uitvoeren in het kader van de wijkcontracten en van de actie "vernieuwing van afzonderlijke onroerende goederen". Het jaar 2009 was eerder gekenmerkt door de grote projecten "Bervoets" en "Bara-De Lijn" gevoerd in publiek-private samenwerking op initiatief van de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (GOMB), terwijl de woningcreatie door de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) en de Openbare Vastgoedmaatschappijen (OVM) voornamelijk plaatsvindt in het kader van het Gewestelijk Huisvestingsplan. Onder meer via de ontwikkeling van publiek-private partnerschappen die werden opgestart in 2010. We stippen ook aan dat in 2009 de eerste vergunningen werden uitgereikt voor de SFAR/g.i.m.b.[1], eveneens in het kader van het Gewestelijk Huisvestingsplan.

Zoals duidelijk gesteld in het Overzicht van de Huisvestingsvergunningen nr. 1, maakt de identificatie van de vergunningsaanvrager alleen het niet mogelijk de betaalbaarheid van de woning (van sociale woning tot vrije woning) te bepalen noch te weten of het om een koop- of een huurwoning gaat. De huurwoningen gecreëerd door de BGHM (en OVM) zijn sociale woningen en woningen voor middeninkomens, terwijl de woningen opgericht op initiatief van de GOMB voornamelijk geconventioneerde koopwoningen zijn. De woningen die door gemeenten, OCMW’s en het Woningfonds worden gecreëerd, zijn bestemd voor de verhuur of de verkoop, met wisselende prijzen en toekenningsmodaliteiten. De woningen op overheidsinitiatief zijn voor ongeveer twee derde voor de verhuur bestemd en voor een derde voor de verkoop voor de hele periode 2003-2011.

De analyse per betaalbaarheidsniveau is van strategisch belang om tegemoet te kunnen komen aan de woningnood. Onze ambitie is dit aspect later uit te spitten in het kader van het Overzicht van de Huisvestingsvergunningen.

Het aantal woningen op particulier initiatief blijft relatief stabiel van jaar tot jaar maar zet toch een daling in (gemiddeld 600 vergunde woningen per jaar voor 2009-2011), tegenover het midden van de jaren 2000 waar het 900 eenheden bedroeg[2]. De woningen geproduceerd door de particulieren zijn hoofdzakelijk, en steeds meer, het initiatief van (toekomstige) verhuurders. De vergunningen 2009-2011 tonen immers aan dat minder dan een zesde van de woningen vergund aan particulieren bestemd zijn om betrokken te worden door de aanvrager van de vergunning.

IV.2. In de meeste wijken blijven de privé-initiatieven de bovenhand houden ondanks belangrijke projecten op overheidsinitiatief in randwijken, bovenop de projecten die her en der in de centrale wijken voorkomen

Het privé-initiatief blijft de huisvestingsvergunning domineren in de meeste Brusselse wijken. Belangrijke projecten op overheidsinitiatief werden echter ook vergund in 2009-2011, in het bijzonder in de randwijken.

De woningvergunning aan privébedrijven heeft ruimschoots de bovenhand in de wijken waar grote projecten aan de gang zijn, dat wil zeggen op de meest perifere terreinen (onder meer Sint-Lambrechts-Woluwe, Anderlecht, Jette) waar nieuwbouw primeert, maar ook in sommige meer centraal gelegen wijken (Europese wijk, Noordwijk, Thurn & Taxis bijvoorbeeld) waar bedrijven doorgaans woningen herbestemmen en renoveren.

De woningen die op initiatief van particuliere verhuurders worden gebouwd, zijn voornamelijk gelegen in de wijken van de eerste kroon waar de appartementen en huurwoningen talrijk zijn: Molenbeek, Sint-Gillis, Schaarbeek. De vergunde woningen aan (toekomstige) particuliere bewoners zijn zeldzaam, maar verhoudingsgewijs beter vertegenwoordigd in bepaalde delen van de tweede kroon (Watermaal-Bosvoorde, Sint-Pieters-Woluwe, het zuiden van Vorst).

Projecten op overheidsinitiatief volgen hun eigen vestigingsstrategie, zoals reeds waargenomen voor de periode 2003-2008 (zie Overzicht van de Huisvestingsvergunningen nr. 1):

* De grootste projecten die door de BGHM (en de OVM) in 2009-2011 werden opgestart zijn, net zoals in de periode 2003-2008, gelegen in de tweede kroon: de projecten "Lennik" in Anderlecht, "Stokkel" in Sint-Lambrechts-Woluwe, "Bourdon" in het zuiden van Ukkel en "Modelwijk" in Laken. Bovendien zijn er projecten van geringere omvang lopende in de centrale wijken;

* De woningen die zijn gecreëerd op initiatief van de GOMB zijn bij voorkeur gelegen in de kanaalzone: de projecten "Bara - De Lijn" in Anderlecht, "Bervoets" in Vorst. Andere projecten worden echter ook uitgevoerd in excentrischere wijken ("Jette dorp"). In navolging van de opdrachten die de gewestelijke regering haar heeft gegeven, investeert de GOMB voornamelijk in de volkswijken van het stadscentrum en van de gemeenten in de eerste kroon. Het is inderdaad in dat gebied, Ruimte voor Versterkte Ontwikkeling van Huisvesting en Renovatie (RVOHR) genoemd, dat het gewestelijke beleid voor "wederopleving" wordt ontwikkeld, waarbij privé-eigendom en stadsvernieuwing worden aangemoedigd, met als duidelijke doelstelling het wonen in het Gewest opnieuw aantrekkelijk te maken voor gezinnen met een middelmatig en hoger inkomen;

* De activiteit van woningproductie door de gemeenten en de OCMW’s wordt in 2009-2011 gekenmerkt door grote projecten in randwijken door Brussel-stad in het kader van haar plan "1000 woningen", in het bijzonder de projecten Bruyn in Neder-Over-Heembeek. Tegelijk blijven de gemeenten en de OCMW’s projecten van geringere omvang uitvoeren in de centrale wijken, meer bepaald in het kader van de uitvoering van wijkcontracten en de actie "vernieuwing van afzonderlijke onroerende goederen";

* De projecten van het Woningfonds zijn in 2009-2011, nog meer dan in de periode 2003-2008, gelegen in de centrale wijken. De woningen die gedurende die periode aan het Fonds zijn toegekend, waren bijna uitsluitend gelegen in de RVOHR.

Methodologie: de initiatiefnemers van vergunde woningen werden bepaald op grond van de aanvrager van de vergunning. De particuliere verhuurders werden onderscheiden van de (toekomstige) bewoners op grond van het aantal vergunde woningen (meer dan twee voor de verhuurders).

De kaart 2003-2011 is beschikbaar als bijlage (zie fig. 11bis). Ze toont de resultaten op een langere termijn.

[1] SFAR: filiaal van de Gewestelijke Investeringsmaatschappij voor Brussel (g.i.m.b.)

[2] Jaargemiddelde 2004-2006

V.A. Vergunde woningen en bestemmingsgebieden van het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP)

Bevestiging van de sterke oververtegenwoordiging van vergunde woningen in de "gebieden met gemengd karakter"

De vergunningen 2009-2011 bevestigen de sterke oververtegenwoordiging van vergunde woningen in de "gebieden met gemend karakter" van het GBP. Een derde van de woningen werd er immers vergund in 2009-2011 terwijl die gebieden slechts 14% van het voor huisvesting bestembare grondgebied van het Gewest uitmaken. Die resultaten bevestigen (zie Overzicht van de Huisvestingsvergunningen nr. 1) de versterking van de woonfunctie in die gebieden die vroeger bestonden uit een gemengd weefsel waar productieactiviteiten, handelszaken en opslagplaatsen aanwezig waren. Het potentieel van die wijken, waarvan sommige zeer centraal gelegen zijn, lijkt dus sterk opgewaardeerd door de herbestemming van verlaten productie- of voorraadoppervlaktes of de sloop-heropbouw van oude vastgoedgehelen.

Het relatief zwakke aandeel van vergunde woningen in de “woongebieden” wordt eveneens bevestigd in 2009-2011, namelijk minder dan een derde van alle  vergunde woningen bevindt zich in deze gebieden (die het GBP voornamelijk bestemt voor huisvesting), dit terwijl deze gebieden twee derde van de voor huisvesting bestembare oppervlakte van het hele grondgebied van het Gewest vertegenwoordigen. In het bijzonder vinden we minder dan een zesde van de vergunde woningen in “woongebieden met residentieel karakter”, dit terwijl nochtans een kwart van de gewestelijke oppervlakte bestemd is voor huisvesting.

Het bijzonder hoog aantal vergunde woningen in de periode 2009-2011 in de “Gebieden van Gewestelijk Belang” (GGB) is toe te schrijven aan de vergunning "Thurn & Taxis", uitgereikt in 2010. De betekenisvolle toename van huisvesting in de GGB werd vanaf 2006 ingezet, in de GGB’s Prins Albert en Helihaven.

Ondanks de daling van 2011 zien we de jongste jaren in de “administratiegebieden” een niet verwaarloosbaar aandeel woningen. Deze resultaten zijn eigenlijk een voortzetting van de trend die werd waargenomen sinds we over gegevens beschikken in 2003. Een tiental jaar geleden stonden deze gebieden nog niet echt open voor de woonfunctie. Vandaag zien we dat die gebieden, waar in de eerste plaats kantoren waren gevestigd, geleidelijk aan meer woningen gaan ontvangen via een herbestemming van tertiaire oppervlaktes (Leopoldwijk, Louizalaan) of de bouw van nieuwe panden op gronden die nog niet door kantoren zijn ingepalmd (Genèvestraat in Evere, Tentoonstellingslaan in Jette). De wijziging van het GBP volgt die lijn aangezien het demografische GBP de woonfunctie op dezelfde hoogte plaatst als de kantoorfunctie in de “administratiegebieden”.

De "gebieden van collectief belang of van openbare diensten" hebben sinds 2003 een relatief stabiel aandeel woningen, dat rond de 3% schommelt.

Methodologie: de grafiek geeft voor elk jaar het netto aantal vergunde woningen per bestemmingsgebied van het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) weer. Ter herinnering: het vormt de basis voor elke uitreiking van stedenbouwkundige vergunning, in het bijzonder voor de verschillende bestemmingen van onroerend goed. Zo vormt huisvesting de hoofdbestemming van de “woongebieden met residentieel karakter”, de “typische woongebieden” en de “gemengde gebieden”. Huisvesting is één van de vele bestemmingen (handel, productieactiviteiten, etc.) van de “sterk gemengde gebieden”. Het is eveneens vergunbaar in de “administratiegebieden” alsook tegen bepaalde voorwaarden in de “gebieden van collectief belang of van openbare diensten”. Tot slot is huisvesting vergunbaar in de meeste “gebieden van gewestelijk belang”, volgens de door het GBP voorziene programmatie.

V.B. Vergunde woningen en Ruimte voor Versterkte Ontwikkeling van Huisvesting en Renovatie (RVOHR) van het Gewestelijk Ontwikkelingsplan (GewOP)

Vergunde woningen blijven oververtegenwoordigd in de RVOHR

Het aantal vergunde woningen is oververtegenwoordigd in de RVOHR (Ruimte voor Versterkte Ontwikkeling van Huisvesting en Renovatie) en dat is zo sinds de productie van dat soort gegevens in 2003. Enkel het jaar 2010 vormt een uitzondering aangezien de drie grootste projecten van dat jaar ("Thurn & Taxis", "Up-site" en "LightHouses") net buiten[1] de RVOHR vallen. Die projecten bevinden zich dus als het ware in dezelfde dynamiek als de projecten binnen de perimeter van de RVOHR.

Ongeveer een derde van de vergunde woningen in de hele periode 2003 - 2011 is gelegen in de RVOHR terwijl die ruimte slechts 21% vertegenwoordigt van het gewestelijk grondgebied dat het GBP voor huisvesting bestemt. Zoals reeds vermeld (fig. 2 in hoofdstuk I), is er immers verhoudingsgewijs een hogere woonproductie in de centrale wijken dan in de rest van het hele grondgebied van het Gewest. Het feit dat de overheden bijzonder actief zijn binnen de perimeter van de RVOHR (20% van de vergunde woningen komen er op overheidsinitiatief tegenover 10% buiten de RVOHR) draagt bij tot die resultaten. De overheden investeren er op gerichte wijze via verschillende acties ten gunste van de huisvesting in de ruime zin, in het bijzonder in het kader van de wijkcontracten, de acties voor stadsvernieuwing en de steunmaatregelen voor woningvernieuwing, zonder de programma’s voor de herinrichting van de openbare ruimte te vergeten.

De politieke wil om de leefkwaliteit te verbeteren en de woonfunctie te verhogen in de wijken die lang vergeten werden en getroffen waren door onvoldoende voorzieningen en openlucht ontspanningsgebieden bestaat wel degelijk en heeft er, naast andere factoren, toe bijgedragen dat er opnieuw in privévastgoed werd geïnvesteerd.

Methodologie: de grafiek toont voor elk jaar het netto aantal vergunde woningen binnen en buiten de Ruimte voor Versterkte Ontwikkeling van Huisvesting en Renovatie (RVOHR). Die ruimte van positieve discriminatie ten gunste van de huisvesting werd in het Gewestelijk Ontwikkelingsplan van 2002 afgebakend. Ze dekt grosso modo het stadscentrum en de eerste woonkroon van Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, met uitzondering van de gegoede wijken in het oosten en in het zuidoosten (zie fig. 2 in hoofdstuk I en fig. 11 in hoofdstuk IV).

C.D.

[1] op minder dan 200 meter

Volgende kaarten geven een overzicht over een langere periode van de onuitgegeven resultaten die in dit nummer gepubliceerd worden. Ze geven een beeld van de resultaten over de hele periode 2003-2011 waarvoor de gegevens beschikbaar zijn.

Net zoals bij de vorige uitgave (cf. Overzicht van de huisvestingsvergunningen nr. 1) zijn de vermelde resultaten voornamelijk afkomstig van de statistieken rond stedenbouwkundige vergunningen.

De gegevens betreffende de stedenbouwkundige vergunningen komen, sinds 2007, uit het "NOVA-platform" (een informaticatoepassing die ondersteuning biedt bij het onderzoeken van stedenbouwkundige vergunningsaanvragen). De gegevens werden ingegeven door Brussel Stedelijke Ontwikkeling (ex-BROH) - Directie Stedenbouw en door de Diensten stedenbouw van de gemeentes.

De gebruikte stedenbouwkundige vergunningen zijn deze die, van 2003 tot 2011, een aanpassing van het aantal woningen toestaan.

De resultaten die in dit nummer worden belicht, kunnen lichtjes afwijken van de resultaten gepubliceerd in de eerste uitgave van het Overzicht van de Huisvestingsvergunningen omdat de gegevens sindsdien verder onderzocht zijn en de methodologie werd aangepast, onder meer wat betreft de opdeling in categorieën van de woonproductiemodaliteiten.

Voor de specifieke methodologie verwijzen we naar de noten vermeld op het einde van de bespreking van elke figuur.

• Fig. 1 (grafiek): Evolutie van de vergunde woningen (2003-2011)
• Fig. 2A (kaart): Vergunde woningen (2009-2011): netto-aantal
• Fig. 2B-2C (kaarten): Vergunde woningen (2009-2011): creaties en opheffingen
• Fig. 2Abis (kaart): Vergunde woningen (2003-2011): netto-aantal
• Fig. 2Bbis-2Cbis (kaarten): Vergunde woningen (2003-2011): creaties en opheffingen

• Fig. 2ter (kaart): Vergunde woningen (1989-2011): creaties – Projecten van tien woningen en meer
• Fig. 2quater (tabel): Vergunde woningen: creaties – Projecten van tien woningen en meer : jaarlijks gemiddeld aantal toegestane woningen en vergunningen

• Fig. 3 (grafiek): Types van vergunde woningen (2009-2011)
• Fig. 4 (grafiek): Dynamiek van de vergunde woningen per type (2003-2011)
• Fig. 5 (kaart): Vergunde woningen per type (2009-2011)
• Fig. 5bis (kaart): Vergunde woningen per type (2003-2011)
• Fig. 6 (grafiek): Vergunde woningen per productiemodaliteit (2009-2011)
• Fig. 7 (grafiek): Evolutie van de productiemodaliteiten (2003-2011)
• Fig. 8 (kaart): Productiemodaliteiten van de woningen (2009-2011)
• Fig. 9 (kaart): Vergunde woningen door herbestemming (2009-2011)
• Fig. 9bis (kaart): Vergunde woningen door herbestemming (2003-2011)
• Fig. 10 (grafiek): Evolutie van de vergunde woningen per type actor (2003-2011)
• Fig. 11 (kaart): Vergunde woningen per type actor (2009-2011)
• Fig. 11bis (kaart): Vergunde woningen per type actor (2003-2011)
• Fig. 12 (grafiek): Evolutie van de vergunde woningen per bestemmingsgebied van het GBP (2003-2011)
• Fig. 13 (grafiek): Evolutie van de vergunde woningen in en buiten de RVOHR (2003-2011)

• Ananian P. (2010), "La production résidentielle comme levier de la régénération urbaine à Bruxelles". Doctoraatsthesis. Presses universitaires de Louvain, collectie Territoires et Développement, 300p. LLN (ISBN 978-2-87463-236-5)

• Bernard N. (2010), "Densification de la ville et subdivision des immeubles: passage obligé ou alliance contre-nature", Revue de Droit communal, nr. 1, pp 2-16

• Brussel Stedelijke Ontwikkeling (ex-BROH) (2011), Overzicht van de Huisvestingsvergunningen nr. 1, 76 p.
• Notarisbarometer nr. 15 (Vastgoed, familie en vennootschappen) (2012), Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (www.notaris.be)

• Surkyn J., Willaert D., Marissal P., Wayens B. en Charles J. (2007), "Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest als woonomgeving, structuur en vooruitzichten", studie uitgevoerd op verzoek van mevrouw Dupuis, Staatssecretaris voor Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, 175 p.

• Overzicht van de Huisvestingsvergunningen
• GBP (Gewestelijk Bestemmingsplan)
• GewOP (Gewestelijk Ontwikkelingsplan)
• Overzicht van het kantorenpark (Brussel Stedelijke Ontwikkeling (ex-BROH))
• Overzicht van de handel (Brussel Stedelijke Ontwikkeling (ex-BROH))
• Overzicht van de productieactiviteiten

Onder leiding van de Directie Studies en Planning van Brussel Stedelijke Ontwikkeling (ex-BROH) van het Gewestelijke Overheidsdienst Brussel

Onderzoek en realisatie: bijdragen van:

• Christian DESSOUROUX (C.D.), post-doctorandus Prospective research for Brussels, Université Libre de Bruxelles: hoofdstukken I (woningen 2003-2011), II, III en V

• Priscilla ANANIAN (P.A.), Professor aan de Université du Québec te Montreal: hoofdstuk I (grote woonprojecten 1989-2011)

• Alice ROMAINVILLE (A.R.), doctorandus, Université Libre de Bruxelles: fig. 10 en 11

Coördinatie: Marion POURBAIX met de medewerking van Ben DEWITTE, attaché bij de Directie Studies en Planning van Brussel Stedelijke Ontwikkeling (ex-BROH) van het Gewestelijke Overheidsdienst Brussel.

Bron: Directie Studies en Planning (Brussel Stedelijke Ontwikkeling (ex-BROH) van het Gewestelijke Overheidsdienst Brussel). Eventuele bronnen van aanvullende gegevens worden telkens in de specifieke hoofdstukken vermeld.

Informatie: broh.planning@gob.irisnet.be

Praktische informatie: broh.communicatie@gob.irisnet.be

Verantwoordelijke uitgever: Arlette VERKRUYSSEN, Directeur-generaal van Brussel Stedelijke Ontwikkeling (ex-BROH) - Gewestelijke Overheidsdienst Brussel – Vooruitgangsstraat 80, bus 1 – 1035 BRUSSEL

Nederlandse vertaling: Veerle PATTYN

Graphics - Grafische lijn van de figuren: Nathalie DA COSTA MAYA

Lay-out van de tekst: BROH - Communicatie; lay-out van de figuren: C. DESSOUROUX en Brussel Stedelijke Ontwikkeling (ex-BROH) – Directie Studies en Planning

De voorgestelde resultaten hebben als doel de lezer te informeren. Ze hebben geenszins een wettelijk karakter. De projecten die als voorbeeld worden genoemd in onderhavige brochure zijn dat louter ter illustratie. Hun vermelding waarborgt niet dat ze geoorloofd of toegelaten zouden zijn.