I. AANTAL GEPRODUCEERDE WONINGEN
I.A.1. Jaarlijks 3.800 extra woningen: een productie die recentelijk nog massaal was loopt nu terug
De productie van de bijna 3.800 extra woningen per jaar naar aanleiding van de vergunde woningen tussen 2009 en 2011 bewijst de voortzetting van een massale woningproductie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Die toename van de woningvoorraad slaagt er slechts in geringe mate in de verwachte nood ontstaan uit de recente demografische groei in te lossen (6.000 extra huishoudens per jaar volgens de ADSEI[1]) en van de latente vraag van heel wat Brusselse gezinnen die nog verblijven in woningen die niet aan hun noden zijn aangepast.
Het nochtans massaal aantal vergunde woningen tussen 2009 en 2011 kent een dalende trend tegenover de periode 2003-2008 die eerder werd geanalyseerd (zie Overzicht van de Huisvestingsvergunningen nr. 1). De 4.150 woningen die jaarlijks werden vergund tussen 2009 en 2011 tekenen een daling van 6% op (250 eenheden per jaar) tegenover de 4.400 jaarlijks vergunde woningen tijdens de periode 2003-2008. Desondanks blijft dat aantal woningen heel aanzienlijk in vergelijking met de jaren 1980 en 1990, toen er slechts een 2.000 eenheden bijkwamen (ADSEI).
Het bijzonder hoog aantal vergunde woningen in 2010 is toe te schrijven aan twee heel grote privévastgoedprojecten ("Thurn & Taxis" en "Up-site" in de kanaalzone) die op zich al goed waren voor zo’n 1.200 eenheden. Deze piek werd gevolgd door een gevoelige daling van nieuwe vergunningen in 2011. Deze daling is al vanaf 2009 merkbaar en zet zich verder in 2010, als we beide voornoemde grote projecten buiten beschouwing laten. Die trend naar minder vergunde woningen vloeit in de eerste plaats voort uit een algemene daling, vanaf 2008, van nieuwe middelgrote en grote vastgoedprojecten (vergund tussen 2009 en 2011), onder meer als gevolg van de ingrijpende veranderingen in de financiële sector.
Het zou echter voorbarig zijn te besluiten dat de productie de komende jaren zal dalen, gezien de schrijnende nood, de blijvende vraag en de dynamiek van de vastgoedmarkt[2] in Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Omdat het aanbod over het algemeen ontoereikend is, zien vele Brusselse huishoudens zich verplicht hun woning over te bezetten en over te gaan tot andere woonstrategieën en –modaliteiten zoals later het huis verlaten, gezamenlijk huren, groepswonen of (tijdelijk en zonder enige zekerheid) leegstaande woningen bezetten.
Methodologie: zijn meegeteld alle woningen vergund via een stedenbouwkundige vergunning, voor om het even welke handeling of werkzaamheid (nieuwbouw, sloop of verbouwing van een bestaand pand).
Zijn per definitie niet meegeteld de woningen die zonder stedenbouwkundige vergunning zijn neergezet. Dit is een niet te verwaarlozen aantal. Het gaat in het bijzonder om extra wooneenheden die ontstaan door de verbouwing van bestaande panden (onderverdeling van een eengezinswoning in individuele appartementen, inrichting van een woonst in de zolder van een pand, herbestemming van een achterhuis…) en die niet altijd worden opgespoord door de gemeentelijke toezichters.
I.A.2. Een massale productie op het hele grondgebied van het Gewest, en in het bijzonder in de kanaalzone
Het aantal vergunde woningen in de periode 2009-2011 blijft aanzienlijk op het gehele gewestelijke grondgebied, zowel in de eerste als in de tweede kroon.
Het is bijzonder hoog in de kanaalzone ter hoogte van het oude station van Thurn & Taxis. Al is de vastgoeddynamiek al enkele jaren duidelijk voelbaar in dit gebied, het bijzonder groot aantal vergunde woningen tussen 2009 en 2011 is vooral toe te schrijven aan twee grootse projecten (de projecten "Thurn & Taxis" en "Up-site").
De jongste jaren zijn er ook in de Europese wijk belangrijke woonprojecten gerealiseerd (meer bepaald het project “LightHouses”).
Het aantal vergunde woningen blijft algemeen heel hoog in de eerste kroon en meer in het bijzonder in de RVOHR (Ruimte voor Versterkte Ontwikkeling van Huisvesting en Renovatie[3]) (zie fig. 13 in hoofdstuk V.2.). Omdat niet-bebouwde bouwgronden er zeldzaam zijn, ontstaan de nieuwe woningen voornamelijk door de verbouwing en de verdichting van de bestaande bebouwing (herbestemming van gebouwen die oorspronkelijk werden opgericht voor productieactiviteiten, als kantoren of handelsruimtes; onderverdeling van eengezinswoningen; sloop-heropbouw). Zie figuur 8 in hoofdstuk III.
In de tweede kroon vertoont de ruimtelijke spreiding van de vergunde woningen meer contrast. Brede gebieden zonder noemenswaardige productieactiviteit grenzen er aan sectoren met een uitgesproken woondynamiek, zoals het westen van de gemeente Ukkel, het noorden van Brussel-stad, de gemeente Jette.
Komen daarbij nog een reeks activiteitenkernen op een meer lokale schaal. Het gaat hier deels om gebieden die de jongste tien jaar reeds een groot productievolume kenden en waar bijna geen terreinen beschikbaar meer zijn, die verder door privéondernemingen werden verkaveld: Konkelstraat (de twee Woluwes), de Tuinen van Jette, Dr. Schweitzerplein (Berchem). In andere terreinen aan de stadsrand worden daarentegen grote overheidsprojecten gerealiseerd: Bruynstraat in Neder-Over-Heembeek (Brussel-stad), Bervoets in Vorst (GOMB[4] & privépartner), Lenniksebaan in Anderlecht (BGHM[5]) - Zie fig. 11 hoofdstuk IV voor de openbare huisvesting.
Enkele zeldzame wijken kennen een sterke daling van het aantal wooneenheden. Die daling is over het algemeen te wijten aan de grondige reorganisatie van appartementsgebouwen of bestaande woongehelen. Die projecten worden uitgevoerd door zowel aanvragers uit de privésector als uit de openbare sector (onder meer bij de sanering van sociale woningen). Meestal worden meerdere studio’s of kleine appartementen verbouwd tot ruimere appartementen, onder meer om te beantwoorden aan de huidige normen inzake bewoonbaarheid en veiligheid. De opheffing van woningen gebeurt ook door de herbestemming van woningen die zo een andere functie krijgen (kantoor, dokterskabinet, handelszaak, collectieve woning, etc.). In het Gewest staat herbestemming echter meestal synoniem met de verbouwing naar een woonfunctie (zie figuur 9 in hoofdstuk III).
Methodologie: de kaart toont het netto aantal vergunde woningen per statistische sector. Dit netto aantal is het verschil tussen de creatievergunningen en de opheffingsvergunningen van woningen (zie fig. 1 supra).
De opsplitsing tussen nettovergunningen voor creatie aan de ene kant en opheffing van woningen aan de andere kant toont dat die tweeledige dynamiek bestaat op het hele grondgebied van het Gewest. Zoals te zien is op de kaart van de nettovergunningen (fig. 2 A supra) weegt deze over het algemeen, en in bijna alle wijken, door in het voordeel van de woningcreatie.
Methodologie: de voorgestelde gegevens hebben slechts betrekking op drie opeenvolgende jaren. Ze zijn dan ook niet representatief voor de langetermijntrends inzake ruimtelijke dynamiek van de woonproductie. Die is duidelijker te zien op de kaarten 2003-2011 (zie fig. 2Abis en 2Bbis-2Cbis beschikbaar als bijlage).
C.D.
[1] ADSEI: Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, voorheen het Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS)
[2] Stijging van het aantal vastgoedtransacties met 3,8% in Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in 2012, een cijfer dat ver boven dat van de twee overige Gewesten ligt (Notarisbarometer, nr. 15), Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, 2012.
[3] RVOHR zoals bepaald in het Gewestelijk Ontwikkelingsplan van 2002
[4] GOMB: Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
[5] BGHM: Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij
I.B. Grote woonprojecten sinds 1989
De woonprojecten met tien woningen en meer vertegenwoordigen de grote meerderheid van de vergunde woningen (70% van de vergunde woningen). Zij zullen bijdragen tot de opzet van nieuwe polariteiten binnen de gewestelijke ruimte.
Het aantal vergunde woningen door middel van grote woonprojecten (tien woningen en meer) voor de periode 2009-2011 blijft behouden (3.200 woningen / jaar). Dit aantal vergunde woningen ligt een stuk hoger dan in de periodes vóór 2003: 2.150 woningen / jaar tussen 1989-1995 en 1.600 woningen / jaar tussen 1996-2002.
Hoewel het aandeel van vergunde woningen in het kader van woonprojecten met tien woningen en meer sinds 2003 relatief stabiel is gebleven (70% van de totale productie), is het, volgens de vastgoedpromotoren, aanzienlijker dan in de vorige periodes. De factoren voor deze stijging sinds 2003 zijn enerzijds de stijging van de grondprijzen die leidt tot een grotere dichtheid en anderzijds het belang dat de vastgoedpromotoren hechten aan de uitbouw van projecten die minstens 30 tot 40 woningen kunnen bevatten (Ananian, 2010). Toch is het hoge gemiddelde aantal woningen per vergunning voor de periode 2009-2011 vooral te wijten aan twee zeer grote vergunningen voor de site van Thurn & Taxis en de Up-site toren.
Gezien de woonprojecten met tien woningen en meer het leeuwendeel vormen van alle vergunde woningen (2009-2011) zijn de algemene vaststellingen grotendeels dezelfde als de vaststellingen voor de volledige geanalyseerde productie van de voorbije drie jaar (zie begin hoofdstuk I.).
De meeste Brusselse wijken zitten volop in een dynamiek van transformatie dankzij woonprojecten met tien woningen en meer. Het centrum en de eerste kroon blijven meer promotoren uit de woningmarkt aantrekken dan in de periode vóór 2003, vooral de kanaalzone met projecten op de site van Thurn & Taxis en de Up-site toren (beide projecten alleen al omvatten 1.200 woningen).
In de tweede kroon zien we de versterking van de verstedelijking van verschillende kavels aangelegd begin jaren ’90 zoals de Tuinen van Jette en Gouddal in Sint-Lambrechts-Woluwe. Tot slot zien we naast de kanaalzone ook de creatie van nieuwe woonkernen langs de grens van het Gewest, vooral ten noorden van Brussel (Haren en Neder-Over-Heembeek), zo zien we o.a. de projecten in het kader van het 1000 Woningenplan van het OCMW en de Stad Brussel.
Op morfologisch vlak en over een langere termijn (1989-2011) zien we dat in de jaren ’90 de woningproductie vooral percelen gebruikte afkomstig van de verstedelijking van kavels. Tegenwoordig stellen we echter vast – en dit zal een heel duidelijke trend worden in de komende jaren gezien de strategische zones die zich binnen het Gewest aan het ontwikkelen zijn – dat er een overgang is van de verstedelijking van verkavelingspercelen naar de verstedelijking van grote ruimtes (braakliggende en lege terreinen). Deze schaalverandering vereist enerzijds andere technieken bij de projectopzet en de aanbesteding maar biedt ook de mogelijkheid om grote stadsprojecten uit te werken. De nieuwe projecten zullen meer kunnen bijdragen tot de intensifiëring van het grondgebruik door de creatie van nieuwe openbare ruimtes en nieuwe gemengde functies (bijvoorbeeld het stadspark bij het project op de site van Thurn & Taxis of de combinatie van de woonfunctie en sommige economische activiteiten – Tivoli en Greenbiz, project van de GOMB).
Methodologie: In tegenstelling tot de andere resultaten vermeld in deze uitgave, geeft deze kaart het brutocijfer weer van de vergunningen voor de creatie van woningen in het kader van woonprojecten met tien woningen en meer sinds de start van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (1989). Dit betekent enerzijds dat de verdwenen woningen (door sloop of verbouwing / herbestemming van bestaande woongebouwen) niet in mindering gebracht werden van de gecreëerde woningen. Anderzijds worden alleen de projecten met een bepaalde omvang geïnventariseerd. De periodes 1989-1995 en 1996-2002 zijn periodes waarin de opeenvolgende Gewestelijke Ontwikkelingsplannen toegepast worden (respectievelijk goedgekeurd in maart 1995 en september 2002).
P.A.
Document acties
