III. PRODUCTIEMODALITEITEN VAN DE WONINGEN
III.A.1. Bevestiging van het belang van woningen uit de verbouwing van bestaande panden ondanks de ruime overheersing van nieuwbouwwoningen
Met een jaarlijks gemiddelde van ongeveer 1.000 woningen in de periode 2009-2011, vormt het aandeel woningen uit de verbouwing van bestaande panden (herbestemming, onderverdeling, uitbreiding) een kwart van de woningproductie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Ter herinnering (zie Overzicht van de huisvestingsvergunningen nr. 1): dit fenomeen is typisch voor de steden en komt vooral in Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor in vergelijking met de andere Belgische steden.
De 3.150 jaarlijkse woningen (periode 2009-2011) uit nieuwbouw hebben nog steeds ruim de overhand in de woningproductie. Er wordt geen bijzondere evolutie waargenomen over de middellange periode 2003-2011. De piek van nettoconstructie (boven de 80% in 2010) wordt verklaard door de aanwezigheid van twee grote bouwprojecten die samen goed waren voor 1.200 nieuwe bouweenheden.
De woningen uit de verbouwing van bestaande panden komen er voornamelijk door de bestemmingswijzigingen die tussen 2009 en 2011 zorgden voor 650 jaarlijkse eenheden in de woningcreatie (zie figuur 9 zie infra).
De onderverdeling van bestaande woningen in twee of meer eenheden en de uitbreiding van de bewoonbare oppervlakte in bestaande woongebouwen dragen samen bij tot minder dan 10% van de nettovergunningen voor nieuwe woningen tussen 2009 en 2011. Dat aandeel is relatief klein en zonder twijfel onderschat (heel wat onderverdelingen worden nog uitgevoerd zonder voorafgaande vergunning en zonder medeweten van de bestuurlijke instanties), toch toont het dat veel inspanningen werden geleverd om woningen te creëren overal binnen het bestaande woonweefsel: inrichting van zolders of optrekken van een verdieping op een bestaand appartementsgebouw, verbouwing van een eengezinswoning in een meergezinswoning, etc. Deze verdichting van het woonweefsel weerspiegelt de nood om woningen te creëren overal waar de mogelijkheid zich aanbiedt.
Methodologie: zie Overzicht van de huisvestingsvergunningen nr. 1: De productiemodaliteiten van huisvesting werden bepaald aan de hand van de stedenbouwkundige vergunningen. Anders gezegd, het geheel van woningen vergund door eenzelfde vergunning werd in slechts één categorie verrekend. De categorie "nieuwbouw" bevat de opwaardering van niet-bebouwde gronden en de heropbouw na sloop van bestaande panden. In het geval van complexe projecten (waarbij bijvoorbeeld de herbestemming van een deel van een gebouw aan de straatkant gecombineerd wordt met de bouw van een nieuw gebouw achteraan het perceel), werd beslist de vergunning in te delen volgens het overheersend soort werkzaamheden in verhouding tot de bezette oppervlakten en de geproduceerde woningen.
Nieuwbouw mag dan wel ruim overheersen in het productieproces van woningen (fig. 6 en 7 zie supra), toch blijft ze ruimtelijk anders verspreid in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest dan de woningen uit de verbouwing van bestaande panden. Nieuwbouw is natuurlijk sterk aanwezig in de stadsrand waar de meeste gronden nog beschikbaar zijn maar ze is ook terug te vinden in de meer centrale wijken, waar ze wordt opgetrokken nadat bestaande panden zijn gesloopt.
Herbestemming komt heel vaak voor in de gebieden waar al lang bebouwing bestaat en meer bepaald in de kanaalzone, het westen van de Vijfhoek, het zuiden van Schaarbeek en de Louiza-as; dit wil zeggen in de gebieden met een hoge dichtheid aan her te bestemmen gebouwen: oude industriële gebouwen en stockageruimten alsook verouderde kantoorgebouwen.
De onderverdeling van bestaande woningen blijft in het bijzonder zichtbaar in de eerste kroon en in de Vijfhoek maar ook in randwijken. Ter herinnering (Overzicht van de huisvestingsvergunningen nr. 1): de verschillen tussen de gemeenten (met een uiterst hoge dichtheid in Sint-Gillis, Sint-Joost en Schaarbeek) tonen dat het fenomeen niet enkel verband houdt met de aanwezigheid van een grote voorraad aan gebouwen die zich tot onderverdeling lenen maar ook met de manier waarop de verschillende gemeenten de opdeling van gebouwen benaderen (toezicht, beperking en vergunningen). Als voorbeeld halen we Brussel-stad aan die net als een reeks andere Brusselse gemeenten interne richtlijnen heeft uitgevaardigd teneinde de onderverdeling van woningen te beperken[1].
De vergunde woningen uit de uitbreiding van bestaande panden vertoont geen bijzondere ruimtelijke spreiding. Ze vloeien voornamelijk voort uit opportuniteiten die zich voordoen.
Methodologie: de kaart stelt het aantal netto vergunde woningen per statistische sector voor geklasseerd volgens de overheersende productiemethode per stedenbouwkundige vergunning (zie figuren 6 en 7 supra).
III.B. Herbestemming volgens de oorspronkelijke functie
Het fenomeen van de herbestemming blijft ruim in het voordeel van de woonfunctie. Al werden sinds 2003 jaarlijks een zeventigtal woningen herbestemd voor een andere functie, bijna 900 woningen zijn jaarlijks, over dezelfde periode, ontstaan uit de herbestemming van (delen van) gebouwen die voordien een andere functie hadden.
De oude industriële gebouwen, panden voor artisanale activiteiten en opslagactiviteiten leveren bijna de helft van de woningen uit herbestemming op gedurende de periode 2009-2011. Dat soort woningen levert sinds geruime tijd de meeste woningen uit herbestemming, voornamelijk doordat heel wat van die gebouwen verlaten werden naar aanleiding van de de-industrialisering die in de jaren 1970 begon.
De woningen uit de herbestemming van kantoorgebouwen vertegenwoordigen een kwart van de woningen uit herbestemming over de periode 2009-2011. Dit fenomeen, dat van betekenis was begin jaren 2000, kent een lichter daling sinds 2009.
Woningen uit herbestemming voornamelijk in de wijken die dicht en al reeds lang bebouwd zijn; verdeling per oorspronkelijke functie bepaald door de structurele economische karakteristieken van die wijken
De woningen uit de herbestemming van gebouwen die vroeger een andere functie hadden, zijn voornamelijk gelegen in gebieden die dicht en al reeds lang bebouwd zijn.
De ruimtelijke spreiding van die woningen, volgens de bezetting van de gebouwen vóór herbestemming, weerspiegelt de structurele economische karakteristieken van die wijken:
- meer woningen uit de herbestemming van industriële gebouwen in de Zennevallei en langs het kanaal maar ook in bepaalde stedelijke industriepolen die meer excentrisch gelegen zijn (Leuvensesteenweg in Schaarbeek en Evere, Alsembergsesteenweg in Ukkel, Waversesteenweg in Oudergem, Haachtsesteenweg in Schaarbeek en Evere);
- overwicht van woningen uit de herbestemming van kantoren in het oosten en het noorden van de Vijfhoek, rond het Zuidstation, in de Leopoldwijk en aan beide kanten van de Louizalaan;
- woningen uit handelsgebouwen in de toeristische wijken en/of handszaken uit het centrum, in de Marollen, aan de Naamse Poort, langs de Haachtsesteenweg;
- woningen uit de herbestemming van gebouwen die oorspronkelijk voorzieningen van collectief belang huisvestten (ziekenhuis, school, rusthuis), hotels of "andere functies" (garages, parkings, stallen), etc. die slechts hier en daar voorkomen.
Methodologie: de kaart geeft de nettobalans van vergunde woningen door herbestemming in elke statistische sector ("wijk") weer, dus zonder rekening te houden met elke andere vorm van woningproductie (onderverdeling, nieuwbouw...). De spreiding per oorspronkelijke functie werd bepaald pro rata de vloeroppervlakte per bestaande en vergunde functies voor elke vergunning; erop toeziend dat de extra woningen wel degelijk uit de herbestemming van bestaande panden komen en niet uit sloop-heropbouw.
In het geval van de gemengde projecten, waarbij de verbouwing van een bestaand gebouw en de bouw van een (gedeeltelijk) nieuw gebouw gecombineerd worden, werden de gebouwen uit herbestemming meer bij benadering bepaald, maar toch op een geldige en representatieve manier op de gebruikte analyseschaal.
C.D.
[1] Bernard N., (2010), "Densification de la ville et subdivision des immeubles: passage obligé ou alliance contre-nature", Revue de Droit communal, nr. 1, pp 2-16.
Document acties
