IV. INITIATIEFNEMERS VAN VERGUNDE WONINGEN
IV.1. Bevestiging van de stijging van de woningen op overheidsinitiatief ondanks de blijvende overheersing van privéwoningen
Ondanks de aanzienlijke inspanningen die de overheden de jongste jaren hebben geleverd inzake woningproductie blijft die productie in Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vooral in handen van private vastgoedpromotoren.
Zeven woningen op de tien zijn het resultaat van stedenbouwkundige vergunningen die worden uitgereikt aan privéondernemingen, zowel in de periode 2009-2011 als in de periode 2003-2008, al is het aantal woningen dat aan die ondernemingen wordt vergund in absolute termen aan het dalen sinds 2008.
De overige woningen werden voor de periode 2009-2011 vergund voor een ongeveer evenredig deel aan publieke actoren en particulieren. De "inhaalbeweging" van het overheidsinitiatief op de particulieren tegenover de jaren 2003-2008 is zowel te wijten aan de toename van woningen uit overheidsinitiatief als de daling van woningen uit particulier initiatief.
Het merendeel van de promotoren dat aanwezig is op de Brusselse vastgoedmarkt zijn zelfstandige promotoren, vertegenwoordigd door particulieren met een individueel of familiaal aandeelhouderschap. De overige bedrijven zijn promotoren die een filiaal van grote financiële of bouwgroepen vormen en grotere projecten opzetten. Privébedrijven creëren gemiddeld een tiental woningen per vastgoedoperatie.
De woningproductie door deze privépromotoren is nogal gefragmenteerd: alleen al in de Vijfhoek hebben meer dan honderd verschillende promotoren tussen 2003 en 2011 tenminste één vergunning gekregen voor de wijziging van het aantal woningen.
Het aandeel en het aantal vergunde woningen uit overheidsinitiatief gedurende de periode 2009-2011 bevestigen de stijgende trend die wordt vastgesteld sinds er gegevens beschikbaar waren in 2003. Inderdaad, woningen die werden gecreëerd op initiatief van overheden vertegenwoordigen 17% van de vergunde woningen in 2009-2011 tegen 10% gedurende de periode 2003-2008.
De bijdrage van de verschillende publieke actoren verschilt sterk van jaar tot jaar. De periode 2009-2011 wordt gekenmerkt door een sterk aandeel woningen met als initiatiefnemers de gemeenten en de Openbare Centra voor Maatschappelijk Welzijn (OCMW), in het bijzonder in 2010 en 2011 waarin grote vergunningen werden uitgereikt zoals "Bruyn", "Kraatveld-Wimpelberg" en "Vilvoordsesteenweg" in het kader van het plan "1000 woningen" van Brussel-stad, bovenop de traditionele projecten die gemeenten en OCMW’s uitvoeren in het kader van de wijkcontracten en van de actie "vernieuwing van afzonderlijke onroerende goederen". Het jaar 2009 was eerder gekenmerkt door de grote projecten "Bervoets" en "Bara-De Lijn" gevoerd in publiek-private samenwerking op initiatief van de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (GOMB), terwijl de woningcreatie door de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) en de Openbare Vastgoedmaatschappijen (OVM) voornamelijk plaatsvindt in het kader van het Gewestelijk Huisvestingsplan. Onder meer via de ontwikkeling van publiek-private partnerschappen die werden opgestart in 2010. We stippen ook aan dat in 2009 de eerste vergunningen werden uitgereikt voor de SFAR/g.i.m.b.[1], eveneens in het kader van het Gewestelijk Huisvestingsplan.
Zoals duidelijk gesteld in het Overzicht van de Huisvestingsvergunningen nr. 1, maakt de identificatie van de vergunningsaanvrager alleen het niet mogelijk de betaalbaarheid van de woning (van sociale woning tot vrije woning) te bepalen noch te weten of het om een koop- of een huurwoning gaat. De huurwoningen gecreëerd door de BGHM (en OVM) zijn sociale woningen en woningen voor middeninkomens, terwijl de woningen opgericht op initiatief van de GOMB voornamelijk geconventioneerde koopwoningen zijn. De woningen die door gemeenten, OCMW’s en het Woningfonds worden gecreëerd, zijn bestemd voor de verhuur of de verkoop, met wisselende prijzen en toekenningsmodaliteiten. De woningen op overheidsinitiatief zijn voor ongeveer twee derde voor de verhuur bestemd en voor een derde voor de verkoop voor de hele periode 2003-2011.
De analyse per betaalbaarheidsniveau is van strategisch belang om tegemoet te kunnen komen aan de woningnood. Onze ambitie is dit aspect later uit te spitten in het kader van het Overzicht van de Huisvestingsvergunningen.
Het aantal woningen op particulier initiatief blijft relatief stabiel van jaar tot jaar maar zet toch een daling in (gemiddeld 600 vergunde woningen per jaar voor 2009-2011), tegenover het midden van de jaren 2000 waar het 900 eenheden bedroeg[2]. De woningen geproduceerd door de particulieren zijn hoofdzakelijk, en steeds meer, het initiatief van (toekomstige) verhuurders. De vergunningen 2009-2011 tonen immers aan dat minder dan een zesde van de woningen vergund aan particulieren bestemd zijn om betrokken te worden door de aanvrager van de vergunning.
IV.2. In de meeste wijken blijven de privé-initiatieven de bovenhand houden ondanks belangrijke projecten op overheidsinitiatief in randwijken, bovenop de projecten die her en der in de centrale wijken voorkomen
Het privé-initiatief blijft de huisvestingsvergunning domineren in de meeste Brusselse wijken. Belangrijke projecten op overheidsinitiatief werden echter ook vergund in 2009-2011, in het bijzonder in de randwijken.
De woningvergunning aan privébedrijven heeft ruimschoots de bovenhand in de wijken waar grote projecten aan de gang zijn, dat wil zeggen op de meest perifere terreinen (onder meer Sint-Lambrechts-Woluwe, Anderlecht, Jette) waar nieuwbouw primeert, maar ook in sommige meer centraal gelegen wijken (Europese wijk, Noordwijk, Thurn & Taxis bijvoorbeeld) waar bedrijven doorgaans woningen herbestemmen en renoveren.
De woningen die op initiatief van particuliere verhuurders worden gebouwd, zijn voornamelijk gelegen in de wijken van de eerste kroon waar de appartementen en huurwoningen talrijk zijn: Molenbeek, Sint-Gillis, Schaarbeek. De vergunde woningen aan (toekomstige) particuliere bewoners zijn zeldzaam, maar verhoudingsgewijs beter vertegenwoordigd in bepaalde delen van de tweede kroon (Watermaal-Bosvoorde, Sint-Pieters-Woluwe, het zuiden van Vorst).
Projecten op overheidsinitiatief volgen hun eigen vestigingsstrategie, zoals reeds waargenomen voor de periode 2003-2008 (zie Overzicht van de Huisvestingsvergunningen nr. 1):
* De grootste projecten die door de BGHM (en de OVM) in 2009-2011 werden opgestart zijn, net zoals in de periode 2003-2008, gelegen in de tweede kroon: de projecten "Lennik" in Anderlecht, "Stokkel" in Sint-Lambrechts-Woluwe, "Bourdon" in het zuiden van Ukkel en "Modelwijk" in Laken. Bovendien zijn er projecten van geringere omvang lopende in de centrale wijken;
* De woningen die zijn gecreëerd op initiatief van de GOMB zijn bij voorkeur gelegen in de kanaalzone: de projecten "Bara - De Lijn" in Anderlecht, "Bervoets" in Vorst. Andere projecten worden echter ook uitgevoerd in excentrischere wijken ("Jette dorp"). In navolging van de opdrachten die de gewestelijke regering haar heeft gegeven, investeert de GOMB voornamelijk in de volkswijken van het stadscentrum en van de gemeenten in de eerste kroon. Het is inderdaad in dat gebied, Ruimte voor Versterkte Ontwikkeling van Huisvesting en Renovatie (RVOHR) genoemd, dat het gewestelijke beleid voor "wederopleving" wordt ontwikkeld, waarbij privé-eigendom en stadsvernieuwing worden aangemoedigd, met als duidelijke doelstelling het wonen in het Gewest opnieuw aantrekkelijk te maken voor gezinnen met een middelmatig en hoger inkomen;
* De activiteit van woningproductie door de gemeenten en de OCMW’s wordt in 2009-2011 gekenmerkt door grote projecten in randwijken door Brussel-stad in het kader van haar plan "1000 woningen", in het bijzonder de projecten Bruyn in Neder-Over-Heembeek. Tegelijk blijven de gemeenten en de OCMW’s projecten van geringere omvang uitvoeren in de centrale wijken, meer bepaald in het kader van de uitvoering van wijkcontracten en de actie "vernieuwing van afzonderlijke onroerende goederen";
* De projecten van het Woningfonds zijn in 2009-2011, nog meer dan in de periode 2003-2008, gelegen in de centrale wijken. De woningen die gedurende die periode aan het Fonds zijn toegekend, waren bijna uitsluitend gelegen in de RVOHR.
Methodologie: de initiatiefnemers van vergunde woningen werden bepaald op grond van de aanvrager van de vergunning. De particuliere verhuurders werden onderscheiden van de (toekomstige) bewoners op grond van het aantal vergunde woningen (meer dan twee voor de verhuurders).
[1] SFAR: filiaal van de Gewestelijke Investeringsmaatschappij voor Brussel (g.i.m.b.)
[2] Jaargemiddelde 2004-2006
Document acties
